近(jìn)两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的(de)时应了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金(jīn)份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基(jī)础设(shè)施资产的(de)经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投资(zī)人(rén)通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益(yì)，对(duì)于长期(qī)投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称。戴choker就是m吗，戴choker什么意思>

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有(yǒu)强戴choker就是m吗，戴choker什么意思制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的(de)收(shōu)益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势(shì)的(de)关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的(de)分红(hóng)有利(lì)于吸引(yǐn)投资者(zhě)参(cān)与(yǔ)公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对经济活(huó)力的(de)改善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化(huà)的(de)修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分(fēn)不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大(dà)资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要包(bāo)括(kuò)每(měi)年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利润分配和(hé)本金的(de)归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人也(yě)认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较(jiào)长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收(shōu)回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单(dān)价(jià)随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露(lù)的(de)经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的(de)现金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可(kě)供分配的(de)现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此戴choker就是m吗，戴choker什么意思前(qián)市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规(guī)模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人也(yě)称。

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