5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企获(huò)得增持(chí)，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募对房(fáng)地(dì)产行业(yè)的持股比(bǐ)例(lì)也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季(jì)并(bìng)非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期(qī)。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经(jīng)济圈(quān)判断(duàn)房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去(qù)不返了(le)。“如果按(àn)照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的(de)年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策出来(lái)去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的(de)时(shí)代已经过(guò)去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获(huò)得市(shì)占率的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会(huì)，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机(jī)构都有对(duì)其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募(mù)的(de)上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方(fāng)面(miàn)是该公司后疫(yì)情时(shí)代(dài)出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足(zú)。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第(dì)三个(gè)季度(dù)他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份(fèn)报喜(xǐ)的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名(乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020míng)第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士(shì)分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存(cún)的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融(róng)资(zī)成本，优质的开发(fā)资(zī)源和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权(quán)债务关系(xì)等(děng)问题，市场对(duì)民(mín)营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概(gài)率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资(zī)首席研(yán)究官方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或(huò)许(xǔ)还是保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个(gè)方面是否可(kě)以维(wéi)持(chí)，首先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020trong>

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别(bié)城市四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市(shì)场的(de)去库存压(yā)力、企业的(de)资(zī)金面(miàn)压力，可能(néng)会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就(jiù)是(shì)说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）