5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对(duì)于这一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产行(xíng)业(yè)标(biāo)的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公司(sī)市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的(de)持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前(qián)五(wǔ)个股(gǔ)分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理募基金一季(jì)报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金(jīn)地(dì)集团(tuán)退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了(le)一(yī)些(xiē)机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的(de)变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产(chǎn)的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策(cè)出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价(jià)收入(rù)也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不(bù)代(dài)表(biǎo)没(méi)有投(tóu)资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时(shí)间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的(de)公(gōng)司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们(men)分(fēn)别(bié)是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地产开发(fā)与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务(wù)为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在(zài)前(qián)十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前(qián)十(shí)。同时榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位(wèi)，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售(shòu)金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的(de)大好机(jī)会。中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的结(jié)构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能(néng)力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营(yíng)房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估(gū)值的(de)修复(fù)更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金(jīn)流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现(xiàn)分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的(de)话，或许还(hái)是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个方(fāng)面(miàn)是(shì)否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额(é)持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)过去(qù)两三(sān)年(nián)时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资(zī)的(de)驱动能够(gòu)推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也(yě)不(bù)太乐(lè)观(guān)。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能会出现，到六(liù)月(yuè)份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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