近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特(tè)许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)应了解(jiě)资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额(é)交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期(qī)则更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有人(rén)实际(jì)获(huò)得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期(qī)投(tóu)资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以现(xiàn)金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相(xiāng)对(duì)于(yú)投资债券相对高的(de)收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对(duì)于未(wèi)来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募R香水闻多了会致癌吗，女士公认10大好闻的香水EITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完(wán)成(chéng)率不达(dá)预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的(de)经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单(dān)位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机(jī)会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金(jīn)相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红前(qián)提(tí)是本(běn)金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动(dòng)的，与现有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红(hóng)差(chà)异很大，大(dà)多数(shù)普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极(jí)大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大(dà)资(zī)产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)包(bāo)括每(měi)年的现金(jīn)分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品的(de)收益主要来(lái)自项目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示(shì)，从(cóng)细分(fēn)来看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)认为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金香水闻多了会致癌吗，女士公认10大好闻的香水收益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也(yě)有足(zú)够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派金额(é)包(bāo)含(hán)了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额单(dān)价(jià)随(suí)着分派(pài)进度(dù)逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地(dì)出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)，来观(guān)察(chá)和评估项目底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中(zhōng)披(pī)露的经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权(quán)类(lèi)的资产更(gèng)多(duō)关香水闻多了会致癌吗，女士公认10大好闻的香水注分(fēn)派(pài)率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自底层(céng)资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红(hóng)金(jīn)额与募(mù)集材(cái)料(liào)中披露预(yù)测(cè)进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对(duì)基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 香水闻多了会致癌吗，女士公认10大好闻的香水