饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合(hé)发布了(le)关(guān)于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利(lì)用房源客(kè)源优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人(rén)负(fù)担、侵害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从(cóng)加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分析(xī)师(shī)张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例，二手房占市场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖(lài)中介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研(yán)究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来(lái)说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性(xìng)，居民往往通过中(zhōng)介(jiè)来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带其(qí)中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居(jū)民造(zào)成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存在的(de)“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)行为(wèi)及其主体进行规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的(de)意义(yì)更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业(yè)关注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门(mén)主要监管(guǎn)的重点，将是对(duì)房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二(èr)手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳(nà)一笔金额不低(dī)的中介(jiè)费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服(fú)务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格(gé)总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执(zhí)行的2014年(nián)更(gèng)新后(hòu)的收费(fèi)标准，即根(gēn)据这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经交易(yì)各(gè)方协商同(tóng)意，可在规(guī)定的收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅(fú自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗)度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地产中介服(fú)务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服(fú)务收费(fèi)多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取(qǔ)费用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管(guǎn)部门当前并(bìng)未明确具体(tǐ)的(de)中介费率，中介机构仅需在服务过程中对(duì)收费标准进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过(guò)程中，会结(jié)合房屋价值及工(gōng)资标准，综合(hé)计算(suàn)出(chū)合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构应(yīng)当在经营门店(diàn)、网站、客户端等(děng)场(chǎng)所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得(dé)混合(hé)标价(jià)和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服务(wù)和(hé)延伸服务(wù)，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人(rén)出具收费清(qīng)单(dān)，列明收费标准、收费(fèi)金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平(píng)均(jūn)水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡建设部门将会(huì)同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措(cuò)施(shī)进行重(zhòng)点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费等(děng)违反价格和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违法违规信(xìn)息(xī)，市场监管部门(mén)要依(yī)法依规纳入国家企业信(xìn)用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实(shí)行分档定价(jià)，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部(bù)发(fā)文鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原则实行(xíng)分档定(dìng)价(jià)，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规(guī)范行业，打击收(shōu)费(fèi)过高的(de)经纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当(dāng)前两部(bù)门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未(wèi)来如何(hé)具体认定其中(zhōng)的细则，还需要(yào)看各(gè)城(chéng)市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领域的调整(zhěng)改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研(yán)究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖(mài)过程中，原(yuán)本应该由上(shàng)下家各(gè)支付一半的中介费，但在一(yī)些热点城市的二手房交易过(guò)程中，往往会有这(zhè)样(yàng)的(de)情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费(fèi)及税费(fèi)均(jūn)由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这部(bù)分(fēn)费用也(yě)可能通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购(gòu)房者单(dān)边收费的(de)行为。部分中介公司可能会利(lì)用其支配(pèi)地位，在(zài)原先经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费的基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的(de)透明度，也有利于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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