文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地(dì)明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高(gāo)质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适。如果按(àn)照(zhào)经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一(yī)下(xià)：商品房预(yù)售最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批(pī)准后才(cái)可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一(yī)样在支付(fù)完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格的(de)资金(jīn)监管、分期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个(gè)难(nán)题，让房(fáng)地产回(huí)归实(shí)体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措施。在(zài)当前(qián)的情况(kuàng)下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方(fāng)案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金周(zhōu)转。当(dāng)时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了(le)制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模(mó)式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的(de)监管，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等(děng)能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时(shí)需(xū)律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑(zhù)师等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在(zài)银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大(dà)，而(ér)社会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的(de)困(kùn)境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐(zhú)步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经(jīng)济(jì)下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大(dà)作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的(de)房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告(gào)登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地(dì)的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全(quán)民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间(jiān)走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当前(qián)已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了(le)中国内地房地产行(xíng)业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、610根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适5.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通(tōng)道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融资(zī)比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因(yīn)此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用(yòng)和购房者(zhě)对行业(yè)的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预售(shòu)合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银(yín)行获(huò)得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城(chéng)市(shì)商(shāng)品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而(ér)事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继(jì)续(xù)还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户(hù)拨(bō)付资金，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照(zhào)工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环(huán)节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者(zhě)在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资(zī)金全部(bù)来(lái)自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷(dài)款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资(zī)金直(zhí)接损害(hài)银(yín)行利(lì)益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需(xū)取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可(kě)购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付(fù)房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国(guó)期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过(guò)两道关(guān)口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托(tuō)合(hé)同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外(wài)的剩余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余(yú)款按工(gōng)程(chéng)进度支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷(dài)款的(de)增加而(ér)增加，未放(fàng)款部(bù)分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存(cún)入(rù)银行专门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持力(lì)度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开(kāi)发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工程进度付款机制或(huò)交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护(hù)购房者的(de)权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年(nián)房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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