5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅(fú)五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位韩红个人简历和职位 韩红是什么军衔。排名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第(dì)96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科(kē)最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后(hòu)一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还(hái)需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济(jì)圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么(me)投(tóu)资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公(gōng)募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积(jī)很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要(yào)有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去(qù)，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投资(zī)机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达(dá)到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个(gè)交(jiāo)易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务(wù)为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻(jī)身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名(míng)第(dì)二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是(shì)该(gāi)公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是(shì)连续第三(sān)个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司(sī)外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市韩红个人简历和职位 韩红是什么军衔公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》注意(yì)到(dào)两只公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地(dì)市(shì)场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依(yī)然(rán)存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开(kāi)发(fā)资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说(shuō)估值(zhí)的(de)修(xiū)复更(gèng)明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的(de)质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是(shì)否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房(fáng)企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年(nián)时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成(chéng)都等(děng)极个(gè)别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了(le)半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快(kuài)钱的(de)时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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