文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不(bù)公(gōng)平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么(me)建议取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一(yī)次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会(huì)触(chù)发风险，对(duì)购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安(ān)居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房(fáng)地(dì)产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资(zī)金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇邵阳学院是几本大学出(chū)租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这(zhè)一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多(duō)年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了(le)核心的(de)住房供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了(le)对于预(yù)售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价(jià)款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房(fáng)市场发(fā)展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再(zài)适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面(miàn)临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市(shì)场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的(de)两大(dà)难(nán)题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬(qiào)动下(xià)一(yī)个项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人(rén)民(mín)银行(xíng)等多(duō)方迅(xùn)速(sù)出(chū)台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调(diào)整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出(chū)售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实(shí)践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银(yín)行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地(dì)的(de)开(kāi)发(fā)商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年(nián)时间走完发(fā)达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发(fā)展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅(zhái)期(qī)房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了(le)中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社(shè)融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市(shì)场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前(qián)的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同是(shì)两个(gè)独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承(chéng)担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问(wèn)题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的(de)预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再(zài)由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一(yī)般设有定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二(èr)是(shì)开发(fā)商为购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房(fáng)定(dìng)金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预(yù)售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付公(gōng)证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房(fáng)产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证公司的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严(yán)格(gé)，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二(èr)战结束后由于(yú)房屋(wū)供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全(quán)措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的(de)保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或(huò)保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金邵阳学院是几本大学，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修(xiū)期后支(zhī)付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的(de)首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的(de)项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋(wū)建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地(dì)产(chǎn)到(dào)了政策出(chū)手(shǒu)临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或(huò)由(yóu)政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品(pǐn)房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全权负(fù)责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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