OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今，二级市(shì)场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全(quán)天收建军是哪一年跌6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资(zī)产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外(wài)价值，投资者(zhě)应(yīng)理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市(shì)的(de)8只产(chǎn)业(yè)园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础设(shè)施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事件，因此(cǐ)导致二级市场价(jià)格(gé)出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避(bì)的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得(dé)到一定释(shì)放，但(dàn)是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断价(jià)格(gé)是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内(nèi)人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐含收益(yì)率高(gāo)的产品具(jù)备一定(dìng)的(de)投资价值，很适合(hé)稳(wěn)健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济(jì)复苏(sū)的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执行(xíng)董事高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这么(me)深，加上前期本身园(yuán)区(qū)类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也(yě)强调，最(zuì)终还(hái)是(shì)落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦(shà)的重要承租(zū)方(fāng)之一，目(mù)前未收到(dào)哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度二(èr)级市(shì)场价(jià)格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说(shuō)明会(huì)中管(guǎn)理人就(jiù)相(xiāng)关事项(xiàng)进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级(jí)市(shì)场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào建军是哪一年)开的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团队表示了对(duì)张(zhāng)江光大(dà)园项目的信心，预(yù)计签署意(yì)向书和合(hé)同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租(zū)户正常转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三(sān)周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起(qǐ)了市(shì)场(chǎng)各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并同步启(qǐ)动(dòng)了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还是(shì)比较(jiào)丰富(fù)的，覆(fù)盖了(le)芯片测试(shì)、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技(jì)术等(děng)产业客(kè)户(hù)，租赁意向面积超过了2万(wàn)方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化为(wèi)实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然(rán)收(shōu)了(le)三个月履约保证金(jīn)给了(le)我们一(yī)些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对(duì)市(shì)场负责的态度，我们肯定要全(quán)力(lì)与时间赛(sài)跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化(huà)。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有那么多储备租(zū)户，之前的空(kōng)置率为何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这(zhè)次(cì)项目的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度(dù)的短期(qī)低点(diǎn)，目(mù)前市场(chǎng)情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下(xià)滑(huá)情(qíng)况没(méi)有得到及时(shí)修(xiū)复(fù)后，张(zhāng)江这边也作了(le)一定(dìng)的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)和张江光大园项目在给租(zū)户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付(fù)标准(zhǔn)、租金水平(píng)等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层(céng)，楼的(de)成(chéng)新度(dù)高一些，单(dān)价也贵(guì)一些，张江光大园单(dān)层以(yǐ)一(yī)千(qiān)平(píng)的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态的物业(yè)。租(zū)户(hù)自身(shēn)也会有诉求，也(yě)会根据自身需求(qiú)和(hé)预算挑选(xuǎn)区域内的(de)不(bù)同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在(zài)资(zī)源共(gòng)享和联合营(yíng)销方面(miàn)能更加充(chōng)分发挥协(xié)同效(xiào)应(yīng)，相信可以(yǐ)做得(dé)更好。”上述负(fù)责人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和(hé)张江高科目(mù)前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区产业空间资产上(shàng)市(shì)平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源(yuán)。“我们(men)非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这个(gè)资本(běn)平(píng)台和它(tā)未来的(de)发展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示(shì)，“这(zhè)次扩(kuò)募是(shì)我们实现基金(jīn)扩容的第(dì)一步，也是(shì)至(zhì)关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临了(le)一些突发情况需要解决(jué)，但是这和我们在张江科学(xué)城这三十年建设发展过(guò)程中所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切(qiè)可能化解当前突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的(de)信心。”

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