5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为(wèi)代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或(huò)“底部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在(zài)今年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集(jí)团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于房(fáng)地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的(de)行(xíng)业也出现了(le)一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定(dìng)的政策(cè)出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现信(xìn)用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方(fāng)式，获(huò)得市占率的(de)提(tí)升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时(shí)，行(xíng)业的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去(qù)了(le)，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类(lèi)机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企，其(qí)第(dì)一季度的(de)收(shōu)入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在(zài)，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民营地产公司(sī)也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地(dì)资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的(de)角度从中长期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的(de)提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过(guò)国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持续观察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思可以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩(jì)的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长。而这些公司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力(lì)度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还(hái)面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为(wèi)少数(shù)的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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