导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测(cè)算发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民户(hù)均1套(tào)房，其中(zhōng)每(měi)户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带(dài)来(lái)新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去(qù)二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾(dùn)则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们(men)无法直(zhí)接知(zhī)晓具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市(shì)政(zhèng)设施数自行惭秽的意思是什么意思，自行惭秽意思是什么据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数(shù)据公(gōng)布(bù)了(le)中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一(yī)个(gè)准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房(fáng)销售额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到(dào)交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二(èr)手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量(liàng)供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南(nán)京(jīng)工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设(shè)施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满足(zú)现代生(shēng)活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不(bù)及(jí)全国(guó)人均水(shuǐ)平(píng)的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即(jí)便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经(jīng)济适(shì)用房和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没(méi)有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的(de)环境，背(bèi)后(hòu)的(de)改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资自行惭秽的意思是什么意思，自行惭秽意思是什么金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中(zhōng)央经济(jì)工作会议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之(zhī)间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏(piān)差(chà)。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实(shí)际值(zhí)可能(néng)偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期。

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