文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不(bù)能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当(dāng)然(rán)二次房改是(shì)个技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银(yín)行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度(dù)有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产抓蚯蚓真的能赚钱吗回(huí)归实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本(běn)质是(shì)向善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房(fáng)地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)。针对(duì)这(zhè)一系列(liè)问题，不(bù)少(shǎo)地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增(zēng)加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的(de)经(jīng)验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的(de)一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当时(shí)中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣(róng)，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管(guǎn)理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在(zài)预(yù)售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资(zī)金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市(shì)化配套(tào)问题，才(cái)能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制(zhì)度(dù)不再(zài)适(shì)用于当时的(de)国情(qíng)。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模(mó)式，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部(bù)购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预售制商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中(zhōng)国(guó)内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大(dà)缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段的(de)资(zī)金需(xū)求，也提高了(le)居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步(bù)，数十年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地(dì)经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉(lā)动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资(zī)存(cún)量(liàng)占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银(yín)行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是(shì)两个(gè)独立(lì)的合同关(guān)系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担(dān)的(de)风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购(gòu)房(fáng)者签订(dìng)的预(yù)售合(hé)同和按揭(jiē)合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的(de)预(yù)售(shòu)监管(guǎn)资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明(míng)确规(guī)定(dìng)了(le)开发企业(yè)预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返抓蚯蚓真的能赚钱吗还，最低首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还(hái)款，交(jiāo)付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，美国为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项目(mù)获(huò)批(pī)后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)公证(zhèng)费和土地交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极(jí)为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求开发(fā)商(shāng)必(bì)须完(wán)成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订(dìng)定(dìng)金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房(fáng)者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入(rù)银(yín)行专门的(de)项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和(hé)房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全(quán)权负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束(shù)后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期(qī)来看(kàn)，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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