文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房(fáng)和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不(bù)足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了(le)，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)实现房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神(shén)、有助于(yú)保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权(quán)益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预(yù)售最(zuì)早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一(yī)次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在(zài)完(wán)全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革(gé)方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是(shì)相当高(gāo)，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资(zī)金实(shí)力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决(jué)了制(zhì)造(zào)商的(de)资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的(de)改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解(jiě)决了核(hé)心的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资金等能(néng)力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完(wán)工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管体系(xì)逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面(miàn)临(lín)住房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地(dì)优先发(fā)展重工业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建设(shè)，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套(tào)差(chà)等(děng)问题(tí)，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期(qī)长的(de)两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形(xíng)成契(qì)合中(zhōng)国内地的(de)商品房预(yù)售制度(dù)。预售(shòu)制的(de)初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定(dìng)金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办(bàn)理预(yù)售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋(wū)。在购(gòu)房(fáng)过程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房(fáng)者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预(yù)售(shòu)制极大缩(suō)短(duǎn)房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求(qiú)，也(yě)提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业的(de)发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿小说中反复的作用和表达效果，反复的作用和表达效果答题格式元(yuán)增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房(fáng)地产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全(quán)社会固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市(shì)值(zhí)占股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间(jiān)的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和(hé)购房(fáng)者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市(shì)场波(bō)动或经营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预(yù)售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来(lái)全国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例(lì)为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而(ér)拨(bō)付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资(zī)金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金，一(yī)般设有定金(jīn)或预(yù)付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在(zài)商(shāng)品房出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方验收(shōu)合(hé)格并(bìng)提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任(rèn)与损失。而(ér)开发(fā)商在(zài)房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的(de)贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)可购买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不(bù)包含在(zài)购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给(gěi)予购房(fáng)者一(yī)定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付款的(de)方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极(jí)为严格(gé)，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委(wěi)托合小说中反复的作用和表达效果，反复的作用和表达效果答题格式同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购(gòu)房(fáng)者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完(wán)工、管道(dào)门(mén)窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程(chéng)进度(dù)放款，月(yuè)供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具(jù)支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机制或(huò)交房后(hòu)按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或(huò)由政(zhèng)府相关(guān)部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修期制(zhì)度(dù)。保修(xiū)期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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