万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的(为什么球星都觉得梅西是最佳de)豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因(yīn)中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的(de)有钱(qián)人，房子现(xiàn)在(zài)莫(mò)名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪为什么球星都觉得梅西是最佳有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司(sī)是共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报(bào)道证实(shí)了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去(qù)，现在(zài)还(hái)没资金解抵押(yā)，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都是北京(jīng)的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)中，还(hái)有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，那(nà)么(me)，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过(guò)错，人(rén)民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异(yì)议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉(sù)开发(fā)商，要(yào)求(qiú)退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确(què)了购房(fáng)人的(de)优先(xiān)权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付(fù)全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工程(chéng)价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国(guó)信达申请不(bù)良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既(jì)没(méi)有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但(dàn)却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价(jià)，成为当时(shí)京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房(fáng)企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了(le)北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府(fǔ)等(děng)，现(xiàn)如今(jīn)，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经推(tuī)出(chū)了(le)8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押(yā)股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完(wán)全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持(chí)续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。<为什么球星都觉得梅西是最佳/p>

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上(shàng)述(shù)被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人(rén)都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国(guó)安(ān)，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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