文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购(gòu)房者(zhě)的(de)不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想想，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么(me)情(qíng)况？简(jiǎn)单科(kē)普一下(xià)：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国(guó)一(yī)样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发(fā)商工程(chéng)进(jìn)度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要严格的资(zī)金(jīn)监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制(zhì)度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国一(yī)定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居(jū)乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年(nián)前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财(cái)税改(gǎi)革(gé)方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多(duō)数(shù)居左右结构相同的字有哪些，左右结构相同的字大全民的(de)储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼(lóu)为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商(shāng)开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推(tuī)行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其(qí)在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了(le)自(zì)己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁(fán)荣，但期间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要(yào)求开(kāi)发商(shāng)在(zài)预(yù)售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国(guó)香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操作(zuò)等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导(dǎo)向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住(zhù)房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的(de)商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发(fā)时间(jiān)周期(qī)长的(de)两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化，中国人(rén)民银行等多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同(tóng)时(shí)增加市场商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步(bù)，数十(shí)年时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套(tào)数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多年(nián)长周期(qī)繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大(dà)幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带(dài)动(dòng)的(de)上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占股债房市值的(de)比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　<左右结构相同的字有哪些，左右结构相同的字大全strong>从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银(yín)行的(de)按(àn)揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办(bàn)法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统一(yī)的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资(zī)金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付(fù)，或(huò)按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付(fù)外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工(gōng)程进度(dù)向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益(yì)，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获(huò)批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和(hé)土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一(yī)般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完(wán)工、全(quán)部(bù)完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环节内容确(què)认无(wú)误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定(dìng)房屋必须(xū)经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预(yù)先支付(fù)的购(gòu)房款也(yě)受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流程做了(le)统一(yī)详细(xì)规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工程进(jìn)度(dù)放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随(suí)着放(fàng)出(chū)贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需(xū)和改善(shàn)型需(xū)求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生(shēng)，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大(dà)延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环(huán)节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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