5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代(dài)表的(de)机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一(yī)季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得(dé)增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司(sī)市值在股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎(hū)在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一(yī)季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二(èr)的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最(zuì)为明(míng)显；其(qí)次(cì)是(shì)金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级(jí)市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地(dì)产的(de)更(gèng)新，也有近10亿(yì)平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的(de)务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的(de)股中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实(shí)现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排(pái)名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的(de)例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的(de)两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来(lái)说估(gū)值的修复(fù)更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业(yè)集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持续(xù)观(guān)察国(guó)企央(yāng)企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出(chū)现(xiàn)明显(xiǎn)改(gǎi)善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好(hǎo)之外(wài)，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹外的(de)一(yī)个(gè)市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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