导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查(chá)数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑(zhù)占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发(fā)达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算(suàn)发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国(guó)家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都是流(liú)动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有(yǒu)四(sì)大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住(zhù)宅(zhái)的(de)改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国(guó)的(de)房子(zi)是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判(pàn)断未来(lái)房(fáng)地产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政设(shè)施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学(xué)校(xiào)、医(yī)院等(děng)非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国(guó)居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要用(yòng)到上(shàng)述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国(guó)存(cún)量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意(yì)味着中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家(jiā)拥(yōng)有住宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以(yǐ)说户(hù)均一套房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松(sōng)物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难，若(ruò)按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套(tào)房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带(dài)来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必(bì)涉及(jí)到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增(zēng)长主要(yào)受益(yì)于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会(h物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化uì)议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平(píng)的(de)提(tí)高(gāo)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城(chéng)市(shì)能(néng)级(jí)之间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的(de)差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值可(kě)能偏低(dī)，其增(zēng)速可能(néng)超(chāo)预期。

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