导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产(chǎn)持(chí)续(xù)低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存(cún)量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城(chéng)镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而(ér)事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都(dōu)是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在(zài)2000年(nián)以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么(me)当下房地(dì)产(chǎn)大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同(tóng)能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域(yù)板块(kuài)之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当前的(de)房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断(duàn)站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市(shì)政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着(zhe)人(rén)人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等(děng)因素(sù)密(mì)切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以直接公布(bù)，一是每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查(chá)数(shù)据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)当(dāng)前商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既有统计数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文(wén)去(qù)除商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的(de)户均(jūn)住(zhù)宅套数。妥否的意思是什么，妥否的用法g>

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均妥否的意思是什么，妥否的用法每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了(le)很大(dà)的(de)不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满足(zú)现(xiàn)代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的(de)住宅总量(liàng)会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得(dé)到(dào)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口静态结构和(hé)动态趋(qū)势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四(sì)个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均人口数(shù)不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人(rén)口小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将继(jì)续(xù)延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导(dǎo)致经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品(pǐn)住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适(shì)用(yòng)房(fáng)和其(qí)他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必(bì)会(huì)进(jìn)一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他(tā)国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向联(lián)系。随着(zhe)经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来(lái)将是住宅妥否的意思是什么，妥否的用法质量的供需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。