饱受争议的二手房(fáng)交(jiāo)易中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发布了(le)关于规范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过(guò)高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信(xìn)息等问题，加(jiā)重交易当事(shì)人(rén)负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强从(cóng)业(yè)主体管理(lǐ)、明(míng)确经纪服务内容、合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费、严(yán)格(gé)实行明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城(chéng)市(shì)发展，一二(èr)线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海为例(lì)，二手(shǒu)房占市场成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二(èr)手房成(chéng)交依赖中介居(jū)间成交，房地(dì)产调(diào)控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属(shǔ)于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较(jiào)长，具(jù)有(yǒu)非常强的(de)专(zhuān)业性，居民往往通过(guò)中介来完(wán)成。但很多中介利用信息(xī)不(bù)对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而(ér)且(qiě)这些服(fú)务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交(jiāo)易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易行为及其(qí)主体进行(xíng)规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来(lái)相关部(bù)门(mén)主要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易过程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金(jīn)额(é)不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费(fèi)上(shàng)，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费(fèi)标准的(de)最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地(dì)产(chǎn)中介服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年(nián)更新后的(de)收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅(zhái)买卖(mài)经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方协(xié)商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅(fú)度(dù)最高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前(qián)北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房(fáng)地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费(fèi)多少由各中介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构(1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤gòu)在实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门当前并未明(míng)确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两部门在(zài)此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠道，公示(shì)服(fú)务项目、服(fú)务(wù)内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混(hùn)合(hé)标价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构提(tí)供(gōng)的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别(bié)明确(què)服务(wù)项目(mù)和收费标准。房地(dì)产经纪(jì)机构收费(fèi)前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等(děng)部(bù)门采取(qǔ)约谈等综(zōng)合(hé)措(cuò)施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场监管部(bù)门会同有关部门依(yī)法(fǎ)查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违(wéi)反价格(gé)和反垄断法律法规的(de)行为。对(duì)房地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息(xī)，市(shì)场监管部门要(yào)依法依规纳入国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是(shì)否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价，合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击(jī)收(shōu)费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费就(jiù)不同，各(gè)家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内，加(jiā)上经纪服(fú)务费用对市场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于当前两部门提(tí)出的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只(zhǐ)是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的(de)细(xì)则(zé)，还需(xū)要看(kàn)各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪(jì)服务领域的调整改善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，有利(lì)于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房很多房(fáng)源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能(néng)对(duì)交易(yì)产生影响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务行(xíng)业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付(fù)一半的中(zhōng)介(jiè)费，但(dàn)在(zài)一(yī)些热点城市的二手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会(huì)有这样的(de)情形，因部分购房者处(chù)于弱势地(dì)位，从(cóng)而会出现(xiàn)中(zhōng)介(jiè)费及税费均由购房者(zhě)来承担(dān)。即使一些房东愿(yuàn)意承担(dān)中介费(fèi)，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下(xià)家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向购房者(zhě)单(dān)边收费的行(xíng)为。部分1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤中(zhōng)介(jiè)公司可能(néng)会利用其支(zhī)配地(dì)位，在(zài)原先经纪(jì)服(fú)务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转再次(cì)转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了(le)房价(jià)。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服(fú)务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作(zuò)的透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟(lín)称。

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