5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表的(de)机构对于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业标的(de)市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色，但公(gōng)募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房(fáng)地(dì)产的投(tóu)资(zī)愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基(jī)金(jīn)一(yī)季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上看均(jūn)有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其次是(shì)金(jīn)地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持(chí)仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似(shì)的行(xíng)业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的(de)变化(huà)。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要(yào)有(yǒu)一(yī)定(dìng)的政策(cè)出来(lái)去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧(cè)出(chū)清的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会(huì)，机(jī)会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出(chū)涨停(tíng)。从该(gāi)股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的(de)主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对(duì)其布局(jú)的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规模(mó)大(dà)幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一(yī)方面则是公(gōng)司(sī)拿地(dì)结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度(dù)十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续(xù)第(dì)三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣(róng)安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局(jú)在(zài)深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023大闸蟹几月份开始上市，大闸蟹几月份最好吃年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展的(de)大(dà)好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性(xìng)机(jī)会(huì)依然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其(qí)主要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的开发资(zī)源(yuán)大闸蟹几月份开始上市，大闸蟹几月份最好吃和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关系(xì)等问题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估(gū)值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运(yùn)营能力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官(guān)方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉(diào)。除了(le)杭(háng)州、成都(dōu)等极个别(bié)城(chéng大闸蟹几月份开始上市，大闸蟹几月份最好吃)市(shì)四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按(àn)照(zhào)现在的(de)经济状况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的(de)资金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季(jì)度(dù)、第三(sān)季(jì)度增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整(zhěng)个(gè)房地产以及(jí)其(qí)上(shàng)下(xià)游产业链的复(fù)苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为(wèi)少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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