饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场监管总(zǒng)局联合发布了关(guān)于规范房(fáng)地(dì)产经纪服务的(de)意(yì)见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在(zài)利用房源客(kè)源优(yōu)势收取过高费用(yòng)、未(wèi)明(míng)码标价概率分布函数右连续怎么理解，什么叫分布函数的右连续、捆绑收费、滥用(yòng)客户个(gè)人信(xìn)息等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标(biāo)价等十(shí)方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分析(xī)师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占市(shì)场成(chéng)交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属(shǔ)于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信息(xī)不(bù)对(duì)称等问题，将非必要的(de)收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的(de)负(fù)担，而且这些(xiē)服务(wù)事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房(fáng)市场(chǎng)交易过(guò)程(chéng)中存(cún)在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经(jīng)纪服务(wù)在(zài)内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和(hé)调(diào)控的(de)主题(tí)。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大(dà)，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关(guān)注最多的一(yī)个话题，便(biàn)是房地产经纪服务(wù)费的问(wèn)题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规(guī)范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的(de)房(fáng)屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔金(jīn)额(é)不(bù)低的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住(zhù)房买卖(mài)和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共(gòng)同承(chéng)担经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依(yī)据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规(guī)定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规(guī)定的收概率分布函数右连续怎么理解，什么叫分布函数的右连续费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政放权(quán)”的(de)精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地产经纪服务收(shōu)费多(duō)少由各(gè)中(zhōng)介机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部(bù)门当前并未明确(què)具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计(jì)算出合适(shì)的中(zhōng)介费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题，两(liǎn概率分布函数右连续怎么理解，什么叫分布函数的右连续g)部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等(děng)场(chǎng)所或(huò)渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服务内容和(hé)收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构(gòu)提(tí)供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明(míng)确服务项目和(hé)收费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)收(shōu)费前应当向交易当(dāng)事人(rén)出具(jù)收(shōu)费清单，列(liè)明(míng)收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等(děng)部门采取约(yuē)谈等综合(hé)措施(shī)进行重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查处不按规(guī)定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法(fǎ)违规(guī)信息，市(shì)场监管部(bù)门要依法依(yī)规纳入(rù)国家企(qǐ)业信用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，是(shì)否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的(de)中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要(yào)还是规(guī)范行业，打击收费过高的(de)经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市(shì)场(chǎng)豪宅和(hé)普(pǔ)宅(zhái)本来收费(fèi)就不同，各家(jiā)收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提出(chū)的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如(rú)何具(jù)体认定其中的细(xì)则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于(yú)二手房(fáng)很(hěn)多(duō)房源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可(kě)能(néng)对交(jiāo)易产(chǎn)生(shēng)影响，这对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业的(de)专业(yè)性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在(zài)一(yī)些(xiē)热点(diǎn)城市(shì)的二手房交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的(de)情形，因部分(fēn)购房(fáng)者处(chù)于(yú)弱(ruò)势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担(dān)中介费(fèi)，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的(de)基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部分(fēn)费(fèi)用(yòng)，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房价(jià)。两部(bù)门提出严禁操纵(zòng)经纪服务(wù)收费，不仅有(yǒu)利(lì)于提高交易(yì)中操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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