导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三(sān)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间(jiān)房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发(fā)达国家(jiā)还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)发现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布(bù)中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户(hù)均一(yī)套房，中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物口(kǒu)流入(rù)，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么当(dāng)下房(fáng)地(dì)产大(dà)分化(huà)时代(dài)已至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各(gè)大城(chéng)市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完(wán)全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既(jì)有(yǒu)统计(jì)数据，大(dà)致(zhì)测算得(dé)到(dào)中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的(de)期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会(huì)造(zào)成人(rén)口(kǒu)净流入(rù)地(dì)的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大(dà)等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大(dà)的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两年间(jiān)农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊(tān)，可(kě)使用的(de)住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个(gè)标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍(réng)有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的(de)新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商(shāng)品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出(chū)支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济(jì)发展水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基(jī)石。那么天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物未(wèi)来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限于城市能级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物