文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了(le)。 1月17日(rì)召开(kāi)的(de)全国住(zhù)房(fáng)和城乡建(jiàn)设(shè)工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东(dōng)等地明(míng)确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是(shì)对购房者的不(bù)公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包(bāo)袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技(jì)术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房(fáng)企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预售制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次(cì)性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度(dù)是(shì)需要严(yán)格的(de)资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业(yè)的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现(xiàn)房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等(děng)进(jìn)行(xíng)过长(zhǎng)期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋(wū)或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需(xū)求是(shì)相当高，不过大(dà)多数(shù)居民(mín)的(de)储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模mbb是什么公司，mbb是什么意思缩写(mó)式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业(yè)直(zhí)觉和多年(nián)经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解决了(le)制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核心(xīn)的住(zhù)房供(gōng)不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健(jiàn)全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市(shì)场健康(kāng)发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度(dù)的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推(tuī)动项目(mù)完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前(qián)期发(fā)展工(gōng)业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福利分房(fáng)制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预(yù)售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖(mài)期(qī)房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的(de)两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需(xū)要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不(bù)同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言(yán)，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资完(wán)成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面(miàn)积和销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的(de)上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地(dì)产带(dài)动(dòng)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额(é)的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存(cún)在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购(gòu)房者(zhě)和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了(le)开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国(guó)并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地(dì)实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额(é)报价(jià)计算重点(diǎn)资(zī)金。而(ér)事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这(zhè)样做提(tí)供(gōng)了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定(dìng)金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月供；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例(lì)一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的(de)信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据(jù)工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行(xíng)有充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商(shāng)在(zài)项目获批(pī)后(hòu)即(jí)可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定(dìng)最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对(duì)期(qī)房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大(dà)延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当(dāng)开发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般(bān)会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付(fù)，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户(hù)前(qián)经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价(jià)并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规(guī)范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日(rì)本(běn)《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房(fáng)前只(zhǐ)需(xū)支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付(fù)环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同(tóng)以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房(fáng)付(fù)款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为(wèi)合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷(dài)款的(de)增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了(le)政策出手临(lín)界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对(duì)刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂(zá)性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者(zhě)在(zài)保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)mbb是什么公司，mbb是什么意思缩写是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一(yī)方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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