5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标(biāo)的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公司(sī)市值在股票资(zī)产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时(shí)，公(gōng)募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金(jīn)一(yī)季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解(jiě)铝等类(lèi)似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了(le)更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策出(chū)来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房短缺(quē)时代(dài)，而目前居(jū)民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行业高增的(de)时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的(de)方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会(huì)在(zài)于(yú)城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过(guò)了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排(pái)名(míng)第一(yī)的上实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了的主营(yíng)业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)，各(gè)类机构(gòu)都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其(qí)第(dì)一季(jì)度的收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名(míng)机(jī)构在(zài)其(qí)中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个(gè)季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地(dì)产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张(zhāng)没(méi)法拿地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)拿地力(lì)度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的结构性(xìng)机(jī)会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来(lái)估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估(gū)值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概(gài)率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要(yào)关(guān)注将(jiāng)受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的(de)头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不(bù几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了)过国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保持低(dī)位(wèi)，其次是(shì)销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现了(le)业绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较大(dà)增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核(hé)心城市(shì)，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有一(yī)个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市(shì)场(chǎng)表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的(de)去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说(shuō)，第二(èr)季(jì)度(dù)、第三(sān)季度增(zēng)长不(bù)确(què)定(dìng)性的压力(lì)仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个(gè)行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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