导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续(xù)低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不(bù)是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家(jiā)庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结(jié)果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都是(shì)流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大(dà)分化(huà)必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露(lù)全(quán)国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会(huì)上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数(shù)据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地(dì)产套(tào)数，并进(jìn)一(yī)步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与(yǔ)购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了(le)户均一套房的(de)程度，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚(shèn)至(zhì)意(yì)味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多(duō)余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素(sù)产生(shēng)的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(d字母圈什么意思 字母圈都是怎么找到的e)流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资(zī)吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说户均一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了(le)很大的不便和(hé)安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊(tān)，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口(kǒu)静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多，新户(hù)购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人(rén)口(kǒu)增长主要(yào)受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)减少(shǎo)了(le)1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善(shàn)性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数较(jiào)其(qí)他(tā)国家依旧(jiù)存(cún)在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随(suí)着经济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那么(me)未来将(jiāng)是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异(yì)，优质(zhì)小(xiǎo)区和(hé)老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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