近两年(nián)火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的(de)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格(gé)的(de)变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合(hé)影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波(bō)动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际(jì)获(huò)得(dé)的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具参(cān)考价(jià)值。”中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度(dù)可(kě)分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一(yī)面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分(fēn)红(hóng)要求，分红(hóng)类(lèi)似(shì)于(yú)债券(quàn)派息(xī)，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来(lái)看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮(bāng)助机(jī)构投(tóu)资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋(dài)为安”外(wài)，市(shì)场对于(yú)未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日(rì)，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完(wán)成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的(de)过(guò)程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公(gōng)三件套是哪三件募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘(pán)指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额(é)的分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权(quán)操(cāo)作是对(duì)分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的(de)信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来(lái)自项目每年(nián)的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红相当(dāng)于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格(gé)和(hé)分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额(é)包(bāo)含了(le)投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派(pài)进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到(dào)期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来(lái)观(guān)察和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)，二(èr)是(shì)可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注(zhù)内部(bù)收(shōu)益率的高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权类的(de)资(zī)产更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期(qī)，由于分红交易(yì)带(dài)来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施(shī)项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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