导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民(mín)人观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房(fáng)，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致(zhì)家(jiā)庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化日益明(míng)显，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需(xū)平(píng)衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察(chá)中(zhōng)国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披(pī)露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)主要(yào)分两大(dà)类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)数(shù)量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第(dì)二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到(dào)居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使(shǐ)用，到(dào)2024年(nián)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已(yǐ)经达到了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据(jù)两套房，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满足(zú)庞大(dà)流动人(rén)口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈(chén)旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不(bù)便(biàn)和安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的老旧住(zhù)宅(zhái)面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据(jù)测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不(bù)及(jí)全国(guó)人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人(rén)口，所(suǒ)需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带(dài)来的(de)新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子(zi)”的改善(shàn)性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级(jí)之(zhī)间差异，优(yōu)质小区(qū)和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值(zhí)可(kě)能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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