近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制鸢尾花怎么读拼音，鸢怎么读(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额(é)占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合(hé)影响，较易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施资(zī)产的经营(yíng)现金流(liú)，投(tóu)资(zī)人通过基(jī)金募(mù)集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实际获得(dé)的(de)现金收益，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投(tóu)资中(zhōng)心(xīn)运营高级副(fù)总监(jiān)李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式(shì)分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品(鸢尾花怎么读拼音，鸢怎么读pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对(duì)于投(tóu)资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的(de)主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和(hé)债券回(huí)归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金(jīn)之上的增值(zhí)部(bù)分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同(tóng)年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金的归还(hái)，两者的(de)比率也是变(biàn)动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择(zé)投(tóu)资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二(èr)级市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许经营权(quán)项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目(mù)的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的(de)现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企业(yè)本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价(jià)值体(tǐ)现在(zài)相(xiāng)对股债市场(chǎng)独(dú)立的(de)资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权(quán)类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注(zhù)内部收(shōu)益(yì)率的(de)高(gāo)低，对(duì)产权(quán)类(lèi)的资(zī)产更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主要(yào)来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集(jí)材(cái)料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述(shù)负(fù)责人也(yě)称(chēng)。

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