5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括20字，水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括100字)募所(suǒ)持房地(dì)产公司(sī)市值在(zài)股票资产中的(de)占(zhàn)比却(què)断崖(yá)式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募(mù)对房地(dì)产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明(míng)显；其次(cì)是金地集(jí)团(tuán)退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊(shū)的(de)行(xíng)情里包括煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝等(děng)类(lèi)似的(de)行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从(cóng)城镇化(huà)的进(jìn)程，还(hái)是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未来行业的(de)需(xū)求或将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识(shí)转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连(lián)续(xù)两个(gè)交易(yì)日收(shōu)水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括20字，水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括100字出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企(qǐ)，其第(dì)一(yī)季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一(yī)方面是该公(gōng)司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在(zài)前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于(yú)信(xìn)用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力(lì)度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库(kù)存的优(yōu)势(shì)。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营(yíng)能力(lì)的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资(zī)源债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值(zhí)的(de)修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持(chí)续(xù)观(guān)察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四(sì)月(yuè)份开(kāi)始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会(huì)出(chū)现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的(de)短期反弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括20字，水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括100字定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们(men)要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这个(gè)时(shí)候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不(bù)是(shì)赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也(yě)意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多(duō)的企(qǐ)业，会伴(bàn)随(suí)整个(gè)行(xíng)业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括20字，水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括100字