万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海淀的(de)豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公司（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这(zhè)些房子实(shí)际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实(shí)了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中(zhōng)，还有不(bù)少中(zhōng)赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不(bù)少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么(me)，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付(fù)价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户(hù)手续的，如(rú)果业(yè)主没有过(guò)错(cuò)，人民法院(yuàn)不(bù)得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权的(de)，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会(huì)被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了(le)唯(wéi)一股东，后者由中国信(xìn)达资(zī)产管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀(shā)入(rù)市(shì)场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对(duì)手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外侗族乐器有哪些图片，侗族乐器有哪些种类界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　侗族乐器有哪些图片，侗族乐器有哪些种类但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中(zhōng)拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什(shén)么又(yòu)要质(zhì)押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力(lì)而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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