导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入大分化时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意(yì)味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱(bǎ日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思o)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而(ér)事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两人户(hù)占比(bǐ)不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁(qiān)入(rù)城(chéng)市(shì)的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如(rú)何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站(zhàn)不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处(chù)市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思(sī)路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)数(shù)量，我(wǒ)们(men)主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套(tào)数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的(de)住(zhù)宅结(jié)构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为(wèi)过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足因人(rén)口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流(liú)动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭(háng)州以(yǐ)及南京工(gōng)作的(de)流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两(liǎng)套(tào)房，在高(gāo)房价的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问(wèn)题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很大的(de)不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水(shu日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思ǐ)平的(de)一半(bàn)。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准(zhǔn)算的(de)话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便(biàn)如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规模(mó)的(de)缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化(huà)日(rì)益(yì)明显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉(shè)及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其(qí)他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供(gōng)需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质(zhì)量的(de)供(gōng)需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思