导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房地(dì)产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家(jiā)还有很(hěn)大差(chà)距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房(fáng)，其中每(měi)户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足流(liú)动(dòng)人(rén)口的(de)租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来(lái)地(dì)产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)均(jūn)较(jiào)发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将(jiāng)体现在不(bù)同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌(pái)量突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数(shù)，回(huí)答当前的房子是(shì)否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品古巴人口和面积是多少，古巴多大面积和人口住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关(guān)数据有两(liǎng)处(chù)可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来(lái)源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利(lì)用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）<古巴人口和面积是多少，古巴多大面积和人口/strong>城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数(shù)-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购买二手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房(fáng)等因素(sù)产生(shēng)的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住(zhù)宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人(rén)口(kǒu)和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数(shù)据显示(shì)，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥(yōng)有住宅比例(lì)分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价(jià)较低的(de)县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活(huó)带来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类(lèi)上(shàng)世(shì)纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户(hù)的(de)占(zhàn)比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐(zhú)步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流(liú)入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而(ér)出(chū)生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新(xīn)增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和其(qí)他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量(liàng)低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其(qí)他(tā)国(guó)家依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平的(de)提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足，供需出(chū)现错(cuò)配(pèi)，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的(de)供需冲(chōng)突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。