文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等(děng)地(dì)明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果(guǒ)按(àn)照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàn10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米g)目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落(luò)实(shí)中央房住(zhù)不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一(yī)下：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不(bù)少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目(mù)获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一(yī)样在(zài)支(zhī)付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度(dù)在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付(fù)以及(jí)违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经(jīng)济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案研(yán)究时，对预售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推(tuī)行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身(shēn)于木(mù)屋(wū)或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是(shì)中(zhōng)国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引入房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类(lèi)似租(zū)金的(de)分期(qī)付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高(gāo)效率地(dì)解决了核(hé)心的住(zhù)房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市(shì)发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国香港楼(lóu)市(shì)几十(shí)年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求大和供(10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米gōng)给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化(huà)、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的(de)商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一(yī)个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政(zhèng)策，支(zhī)持购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大(dà)作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资(zī)金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地(dì)产(chǎn)开发(fā)企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地(dì)实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性付(fù)清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开(kāi)发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多(duō)年对中国内地房地(dì)产市场的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年(nián)城镇化(huà)路程(chéng)。改革开(kāi)放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面(miàn)积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例(lì)较高(gāo)，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合(hé)同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信用和(hé)购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一(yī)的(de)预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城市(shì)重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市则10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米按照项目(mù)的建安(ān)成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报(bào)价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监(jiān)管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地(dì)产大开发(fā)时(shí)代(dài)的(de)高周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进(jìn)度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定(dìng)金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一(yī)般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设(shè)过程中的(de)资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商或购(gòu)房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签(qiān)订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对(duì)期房设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　英(yīng)国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设(shè)置(zhì)了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合(hé)同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收(shōu)后(hòu)才能交(jiāo)付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前(qián)经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发(fā)商违(wéi)约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机(jī)构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证(zhèng)明(míng)书交付(fù)给购房者(zhě)。除(chú)定金(jīn)外，其(qí)他(tā)预先(xiān)支付的购房(fáng)款也(yě)受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户(hù)，账户资(zī)金(jīn)提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节(jié)，建立(lì)按工(gōng)程进(jìn)度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资(zī)金监管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入(rù)存(cún)量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米