一线城(chéng)市，也不(bù)端着了。

　　昨天，深(shēn)圳取消二手(shǒu)房指导(dǎo)价的消(xiāo)息在房产圈刷屏了。

　　这条消息为什么(me)这么重要？首(shǒu)先二手房指导价(jià)被(bèi)称为“核弹级”政策，其(qí)次深(shēn)圳几乎是最后(hòu)一个还在(zài)“认(rèn)真”实施这条政策的城市，最后深圳是房价前三(sān)的核心城市。所以，深圳的一(yī)举一(yī)动都具有风(fēng)向(xiàng)标意义(yì)。

　　有分(fēn)析(xī)人士(shì)指出，深圳二手房指导价如果(guǒ)取消(xiāo)，首先有(yǒu)利于深圳二手(shǒu)房(fáng)回暖，然后二手房回暖有利于深圳(zhèn)楼市(shì)总体回(huí)暖，最后深(shēn)圳楼市回(huí)暖有利于全(quán)国楼市(shì)回暖(nuǎn)....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二手(shǒu)房指导(dǎo)价”正(zhèng)式(shì)结束。传言(yán)称(chēng)：二手房贷款不按(àn)官方(fāng)参考(kǎo)价（指导价），银行核定房价以网(wǎng)签备案价和(hé)评估(gū)价孰低为准(zhǔn)。

　　自此，参考(kǎo)价(jià)真正(zhèng)变(biàn)成了“参考价”。

　　目前没有看到官方文件(jiàn)。据证(zhèng)券(quàn)时报21日(rì)消息，目(mù)前深圳多(duō)家大行表示“尚未接到正式通知，目(mù)前仍按参考价办理按(àn)揭”。所以还需要持(chí)续的关注(zhù)。

　　易居研究院研究总监严跃进(jìn)认为，本(běn)次政策大(dà)概率(lǜ)为真，更多体现为银(yín)行贷(dài)款等领域按照新(xīn)的(de)规则进(jìn)行(xíng)，但不会出台正(zhèng)式文件。

　　有时候，有些事情，是不(bù)用发文件的。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手房指导价横空出世(shì)。当(dāng)时，深圳一口气公布了(le)全市3595个小(xiǎo)区的参考价(jià)，很多南山、福田(tián)、宝安中心(xīn)区的高价(jià)盘，直接按(àn)照当时的市场价(jià)打(dǎ)了(le)5折(zhé)、6折来“指导(dǎo)”，银行只能(néng)按照指(zhǐ)导(dǎo)价来计算首付、发放贷(dài)款。

　　当(dāng)时大家还不觉得厉害(hài)，但(dàn)经历了这两年(nián)的痛苦，才深知为啥(shá)叫做——“核弹级”。

　　举个例子(zi)，市场(chǎng)价1000万的(de)房子，如(rú)果不“指导”，除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗可以首付3成(chéng)即300万；如果指(zhǐ)导价(jià)打七折即700万，那么首付3成210万，加上需要全款支付的部分，实际(jì)首付去到了510万(wàn)，相(xiāng)当(dāng)于(yú)首付5成了(le)（多(duō)给210万首付）。这(zhè)直(zhí)接让大批量(liàng)买(mǎi)家，失去了购(gòu)房能力，相当于强势“降(jiàng)杠杆”。

　　自深(shēn)圳推行二(èr)手(shǒu)房参考价以后，东莞、宁波(bō)、成(chéng)都、三亚、西安、合(hé)肥(féi)、广(guǎng)州等10多个(gè)城市陆续跟进(jìn)。事实(shí)也确实证(zhèng)明了，这条(tiáo)政策的“核弹”级别。

　　到了(le)2021年10月，根据(jù)安居客的(de)统(tǒng)计，实施二手房(fáng)指(zhǐ)导价的10个(gè)城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情的影响，二手房更(gèng)是惨不忍睹。以2022年12月(yuè)数据为例，全国70个大中城(chéng)市(shì)房价只有6个(gè)同比上涨，其他的(de)泥沙俱下(xià)。

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　　深圳，有人付出了沉重代价

　　据深圳乐有家研究中心数据(jù)显示：成(chéng)交(jiāo)量上，二(èr)手房指导价出(chū)台(tái)当(dāng)年，深(shēn)圳二手住(zhù)宅成(chéng)交量同(tóng)比下滑(huá)57％。2022年继续腰斩，成交量同比下滑47％，全年成交量仅2.2万(wàn)套，创(chuàng)近(jìn)二十(shí)年(nián)最低记(jì)录，相较(jiào)2020市场高峰缩水近八成。

　　价格方(fāng)面，与二手(shǒu)房(fáng)指导(dǎo)价发布当月(yuè)相比，如今(jīn)二手房挂(guà)牌价低于(yú)及接近参考价的房源占比大幅增加。2023年一季度，深圳各区二(èr)手房成交TOP10小区(qū)中(zhōng)，过半成交价低(dī)于(yú)参考价。

　　只有真实经(jīng)历其中的(de)人，才(cái)能深切的感知其(qí)威力(lì)。

　　深圳房东，斩(zhǎn)仓的新闻(wén)不绝于(yú)耳。

　　据(jù)说一位码(mǎ)农(nóng)三年(nián)前高杠杆买了2套华润城，月供12万，最终亏损1000万破产。据媒体推测，如(rú)果案例属(shǔ)实，买家的实际(jì)购房成(chéng)本高达(dá)20万/平(píng)，目前价格跌至14万(wàn)/平，叠加这(zhè)三年(nián)的房贷和持有成本，差不(bù)多(duō)亏损超千万。

　　深圳一大批人这两年感(gǎn)受到了太多“心酸(suān)”。二手房(fáng)成(chéng)交量创下多年新(xīn)低，学区房神话不再，房(fáng)产(chǎn)中介的日子难过，投资客挥泪(lèi)斩仓....

　　在稳楼市的基调下(除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗xià)，2022年(nián)以来，实施(shī)了二手房(fáng)指导价的城市陆陆续续低调退(tuì)出，目(mù)前只有深圳还(hái)是(shì)最后的(de)“堡垒”。

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　　“风向标”意义明显

　　最近一(yī)线城市(shì)也(yě)不端着(zhe)了(le)。

　　近日，北京在(zài)房山区试点(diǎn)多子女家庭和(hé)职住平衡家(jiā)庭(tíng)购房支(zhī)持政策。上海(hǎi)也考虑(lǜ)予以(yǐ)多(duō)孩家庭在新房(fáng)计分制度政策(cè)上(shàng)的支持(chí)。

　　从最新公布的3月份70个(gè)大中城市商品住(zhù)宅销售价(jià)格(gé)变动(dòng)情(qíng)况来(lái)看，广州、深(shēn)圳(zhèn)的新房、二(èr)手房价格仍然是(shì)同比(bǐ)去年依然是(shì)下降的(de)。

　　北京(jīng)、上海(hǎi)已经同比(bǐ)增长(zhǎng)了，其他(tā)二线城市如杭(háng)州、成都、南京、合肥等城(chéng)市价格都(dōu)是(shì)同比上涨的。

　　广州、深圳(zhèn)能不(bù)急(jí)吗(ma)？

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，上面可能(néng)更急。3月(yuè)份，两部门联合发(fā)文，全面推动二手房“带押过户”全国实施，这是(shì)一条(tiáo)被广泛好(hǎo)评的新政。对于激(jī)活二手房交易，具有定海神针般的作用。

　　住建(jiàn)部部(bù)长倪虹近日更是指出：建筑(zhù)业、房地产企业要发挥国民经济“顶梁柱”“压舱(cāng)石”作(zuò)用。回归到常识，从(cóng)字面理解一(yī)下这两个词，意思就是(shì)——顶梁柱如(rú)果不行了，上面不就塌(tā)了嘛？压舱石如果压不住，小船(chuán)不就(jiù)翻了(le)？

　　也许(xǔ)，今(jīn)年扶(fú)持楼市(shì)的政(zhèng)策(cè)，还(hái)有一大波正在路(lù)上...

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