近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(f主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人ēn)红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期后不(bù)再(zài)产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前(qián)已包含了(le)利润分配和本(běn)金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为(wèi)持有(yǒu)期(qī)分红收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金份额(é)交易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的(de)综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材(cái)料和(hé)信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市(shì)场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际(jì)获得的(de)现金(jīn)收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的(de)分红(hóng)机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息(xī)，但(dàn)不(bù)等同于(yú)债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而(ér)是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能(néng)够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配金额(é)完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)相对(duì)经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注(zhù)二(èr)级市(shì)场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分(fēn)红”主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人界定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通(tōng)投资(zī)者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特(tè)许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资(zī)者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层(céng)资产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的(de)特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含了(le)投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估(gū)项目(mù)底层资产的(de)运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的(de)资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析(xī)，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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