近两年(nián)火(huǒ)爆(bào)的创新(xīn)产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表(biǎo)示，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该类产品长期(qī)投资(zī)价(jià)值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的变(biàn)化(huà)。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要(yào)来自基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等(děng)同于(yú)债券的(de)固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能(néng)够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未来(lái)分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势(shì)的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗"密集分钱了(le)！这几(jǐ)点要注意" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074212104.png">

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产(chǎn)品受(shòu)宏观经(jīng)济的(de)影响，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额(é)完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的(de)投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资(zī)者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分(fēn)红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可(kě)能把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额误认(rèn)为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基(jī)金价值(zhí)面(miàn)临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产的(de)分(fēn)红包(bāo)括了(le)利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是(shì)变动的(de)，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的(de)时(shí)，应(yīng)了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择(zé)产(chǎn)品的(de)二(èr)级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营权(quán)到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个(gè)特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自(zì)项目(mù)剩(shèng)余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露(lù)的(de)经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企(qǐ)业(yè)经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配(pèi)置(zhì)新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的(de)资产可(kě)以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资产的经营(yíng)净(jìng)现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接(jiē)影响投资(zī)回(huí)报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来(lái)的短期博弈机会(huì)仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回(huí)调(diào)，建议(yì)投资(zī)者(zhě)关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填(tián)权(quán)效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露(lù)预测(cè)进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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