近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目(mù)前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了利润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资(zī)产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

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　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过(guò)基金(jīn)募(mù)集材(cái)料和(hé)信(xìn)息披露(lù)文件，结合行(xíng)业(yè)及(jí)市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有人(rén)实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高(gāo)级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合(hé)并后基(jī)金(jīn)年度可(kě)分(fēn)配(pèi)金额以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的(de)固定利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角(jiǎo)度(dù)来看，一(yī)方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获(huò)取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一(yī)定(dìng)程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红(hóng)金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额(é)净值变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分(fēn)红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也(yě)称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是(shì)本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益(yì)主要来自(zì)项目(mù)每年(nián)的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对(duì)特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限(xiàn)较长的(de)特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包(bāo)含了(le)投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延(yán)长经营(yíng)期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来(lái)观(guān)察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营(yíng)活动产生(shēng)；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示(shì)，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经营权类(lèi)的资(zī)产可(kě)以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投(tóu)资(zī)回报(bào)，投资者(zhě)可综合(hé)考(kǎo)虑原始权(quán)益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年(nián)及(jí)次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实(shí)际(jì)环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。38码鞋是多少厘米 38的鞋子买欧码是多少”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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