导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)是(shì)否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极(jí)度过剩(shèng)，事实是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1同样不(bù)意味(wèi)着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一(yī)套(tào)房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户(hù)均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住(zhù)宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大(dà)城市二(èr)手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布(bù)，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据(jù)此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市(shì)政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的(de)城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非(中国比俄罗斯强大吗，中国跟俄罗斯哪个强大fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自建房等(děng)非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们(men)就能(néng)够得(dé)到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流(liú)动(dòng)人口(kǒu)分别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据(jù)两套(tào)房，在高(gāo)房价的(de)大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套(tào)房(fáng)。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来了很大的(de)不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居(jū)室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带(dài)房(fáng)进城和(hé)老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的(de)公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的(de)家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达(dá)国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产(chǎn)还(hái)会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差(chà)、没有或少(shǎo)有物(wù)业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议明确(què)指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异(yì)，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)调查(chá)的是人(rén)，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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