万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个(gè)位于(yú)北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信达(dá)为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过(guò)事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀(diàn)核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共(gòng)301户，而(ér)且早已售(shòu)罄(qìng)。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说(shuō)明这些房子实际(jì)上都是卖出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明(míng)这75套房(fáng)子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房(fáng)子根本(běn)没有网签(八千米多少公里qiān)，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出(chū)去，现在还没(méi)资金(jīn)解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北京的(de)高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商(八千米多少公里shāng)业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的(de)，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要(yào)求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的(de)方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为(wèi)目(mù)的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了(le)部分价款的(de)商品房消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际(jì)支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了(le)夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国(guó)信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一(yī)个(gè)豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时(shí)有(yǒu)名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋(sòng)丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这(zhè)个(gè)地步，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化(huà)业务，先(xiān)后(hòu)进(jìn)军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放到了(le)体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资(zī)产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，上述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独善其身？

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