文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不(bù)足一(yī)个月时间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地(dì)产从大(dà)开发时(shí)代步入高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了(le)商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样(yàng)在支付完(wán)首付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根(gēn)据开发(fā)商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的(彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸(xìng)福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的(de)情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期(qī)系(xì)统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大(dà)多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题(tí)，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租(zū)金的(de)分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化，建立健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于(yú)预售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开发(fā)商(shāng)在(zài)预(yù)售(shòu)前，确(què)保地(dì)价款已经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律师行在(zài)银行(xíng)开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银(yín)行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十(shí)年(nián)代，中国内地面临住房需(xū)求(qiú)大和(hé)供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需求量(liàng)大(dà)，而(ér)社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者(zhě)，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在(zài)建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高(gāo)周转、高杠(gāng)杆(gān)的运(yùn)作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩(suō)短房企现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售(shòu)制(zhì)在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各(gè)项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为拉动(dòng)中国(guó)内地经济(jì)高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全(quán)社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠(qú)道(dào)，根据(jù)我们的(de)《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商(shāng)之间的购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合(hé)同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出(chū)现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者签订的(de)预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力(lì)或(huò)短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于(yú)有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过(guò)去房(fáng)地产大开发(fā)时代(dài)的高周转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支(zhī)付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式(shì)发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开(kāi)始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过(guò)按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可(kě)通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银行有充(chōng)分动(dòng彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方)机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查(chá)后发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国(guó)没(méi)有规定最低(dī)首付比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般(bān)会在合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)极(jí)为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由(yóu)买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规(guī)范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什(shén)么(me)是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭(píng)保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向银(yín)行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签(qiān)订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付(fù)及印花(huā)税，同(tóng)时(shí)购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节点一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户(hù)，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民(mín)营企业(yè)，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全。签订(dìng)合同(tóng)环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制是(shì)大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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