文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了(le)，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什(shén)么(me)情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国(guó)家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障(zhàng)措(cuò)施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这(zhè)需(xū)要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经济(jì)和居(jū)住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安(ān)、行(xíng)业企业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的(de)需(xū)求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列(liè)问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求(qiú)新(xīn)的(de)方(fāng)式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其(qí)在购下(xià)九龙的(de)一(yī)块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出(chū)售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为(wèi)当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核(hé)心的住(zhù)房供(gōng)不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的(de)核准(zhǔn)。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师(shī)行(xíng)在(zài)银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推(tuī)行的(de)是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制(zhì)度不(bù)再适(shì)用于(yú)当时(shí)的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大(dà)，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无(wú)疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计(jì)划(huà)经济下的(de)福(fú)利分房(fá现实中真的可以把人玩坏吗ng)转向市(shì)场经(jīng)济的商品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国(guó)人民银行等(děng)多方(fāng)迅(xùn)速出(chū)台相(xiāng)关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的(de)开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的(de)最(zuì)主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预(yù)售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区(qū)，从全(quán)民蜗(wō)居(jū)到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发(fā)布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前(qián)已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的(de)投资(zī)占全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道(dào)业务(wù)，占比超过三(sān)分(fēn)之一(yī)。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚(shè现实中真的可以把人玩坏吗n)至(zhì)不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的(de)购房合同(tóng)、购房(fáng)者和(hé)银(yín)行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独(dú)立(lì)的合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房(fáng)合同向开发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险(xiǎn)完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品(pǐn)房预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业(yè)预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国并没(méi)有统一的(de)预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额(é)报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所(suǒ)需。通过(guò)这些方(fāng)式(shì)套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式(shì)支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一(yī)是期房由(yóu)政(zhèng)府或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者(zhě)提供一(yī)定的(de)保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资(zī)金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开(kāi)发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查(chá)后发放(fàng)的验(yàn)收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面(miàn)，德(dé)国开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)批(pī)后即可(kě)预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一(yī)名(míng)律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公(gōng)司(sī)的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不(bù)超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应(yīng)的(de)保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的(de)购(gòu)房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融(róng)机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前(qián)只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)15％的(de)首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基(jī)完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资现实中真的可以把人玩坏吗(zī)金提(tí)取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的(de)房(fáng)屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节(jié)，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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