5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季(jì)报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的(de)占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的(de)首次(cì)回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基金(jīn)重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出(chū)百大(dà)之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是(shì)复(fù)苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投(tóu)资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是供(gōng)给侧(cè)发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积很难再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还(hái)需要(yào)有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年18彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力公(gōng)司(sī)的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个(gè)彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风(fēng)物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳(nà)入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第(dì)一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季(jì)度的(de)收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出(chū)的(de)也是(shì)一份(fèn)报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和(hé)私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数(shù)房企(qǐ)受(shòu)限于信(xìn)用问(wèn)题或者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张没(méi)法拿地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金(jīn)额(é)）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大(dà)好机会(huì)。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势(shì)，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的(de)优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特(tè)估(gū)，国(guó)央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市(shì)场对(duì)民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资(zī)首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周(zhōu彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方)刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大(dà)增速(sù)的(de)增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整(zhěng)的过程(chéng)中，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括(kuò)北(běi)京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到(dào)六(liù)月(yuè)份房(fáng)企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第(dì)三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的(de)复(fù)苏(sū)速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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