万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算(suàn)是被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目(mù)的处置主体是中国(guó)信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下(xià)称中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权(quán)本(běn)金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国(guó)信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去(qù)了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北(běi)京的高(gāo)端(duān)人(rén)士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如(rú)果(guǒ)业(yè)主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的(de)可以(yǐ)向法院提出(chū)执(zhí)行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的(de)批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式明确(què)了(le)购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋(wū)并(bìng)已支付全(quán)部(bù)价款(kuǎn)，主(zhǔ)张(zhāng)其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终结前已实(shí)际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果(guǒ)这(zhè)75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的(de)这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集(jí)团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的(de)“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当(dāng)时(shí)有名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫集团的(de)“高端(duān)路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的房(fáng)，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，被执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉(huī)的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近(2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过多元化(huà)业(yè)务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2022023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗1年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国安2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗(ān)俱(jù)乐部(bù)全部股权。如(rú)果北京国安的(de)估(gū)值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉(huī)夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续(xù)质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权(quán)人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达(dá)11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的(de)情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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