OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延(yán)续(xù)此前几(jǐ)日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之(zhī)一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将(jiāng)继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了(le)应急(jí)预(yù)案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高度重视，浦东新(xīn)区国资(zī)委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技的(de)事件继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格(gé)有所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影(yǐng)响，华安张江光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易(yì)日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来(lái)，3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上(shàng)看(kàn)，目前上(shàng)市的8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同程度(dù)下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率(lǜ)有所下降，阿富汗是不是亡国了如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导(dǎo)致二(èr)级(jí)市(shì)场价格出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士(shì)看(kàn)来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近几个交易日场内(nèi)资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业(yè)内人士表示阿富汗是不是亡国了，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二(èr)级(jí)市(shì)场跌幅较大，其实(shí)有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利(lì)解决(jué)招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性利空(kōng)下调至得这么(me)急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还(hái)是落到(dào)租金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库(kù)科技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关(guān)注(zhù)哲(zhé)库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季(jì)报中(zhōng)披露的张江光大园项目出(chū)租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格出现回落。在(zài)随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得到了(le)一定提(tí)振，二级(jí)市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的(de)信心，预计签署意向(xiàng)书(shū)和合同(tóng)谈判(pàn)中的(de)储备租(zū)户正(zhèng)常转化后，项目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过(guò)了(le)不到(dào)三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了(le)新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的(de)第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核实工(gōng)作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提(tí)前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度(dù)重视，据悉新区国资(zī)委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技(jì)术等(děng)产业客户，租赁(lìn)意(yì)向面积(jī)超过了(le)2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户阿富汗是不是亡国了。虽然收了三(sān)个月履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们一(yī)些空(kōng)间，但(dàn)本(běn)着对首批扩募、对(duì)市场负责(zé)的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目一季(jì)度末也有将(jiāng)近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的空置率为何(hé)未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人(rén)解释(shì)，张江光大园一直(zhí)以来都坚持(chí)以(yǐ)市场(chǎng)化(huà)运营(yíng)为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租(zū)户的(de)调租和(hé)换租(zū)都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大租户(hù)退(tuì)租正好发(fā)生在(zài)市场活跃度的短期(qī)低点，目前(qián)市场情(qíng)况已(yǐ)有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得(dé)到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定的资(zī)源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些(xiē)储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光大园项目在(zài)给租(zū)户的(de)分(fēn)隔空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水(shuǐ)平(píng)等(děng)方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的成(chéng)新(xīn)度(dù)高一些，单价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积(jī)为主，还有一(yī)些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租户自身也(yě)会(huì)有诉求，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以后，新(xīn)老资产的管理(lǐ)人(rén)都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同(tóng)效应，相信(xìn)可(kě)以做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关(guān)负(fù)责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科(kē)目(mù)前在管资产约五百万方(fāng)，还有一(yī)些(xiē)其他在(zài)开发的储(chǔ)备项目，这些(xiē)都将成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园区(qū)产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容的第(dì)一步，也是至(zhì)关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临(lín)了(le)一些突发(fā)情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科(kē)学城这三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我们(men)有信心(xīn)排(pái)除(chú)万难(nán)，尽一切可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维(wéi)持(chí)预期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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