导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地(dì)产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近(jìn)年地产(chǎn)持续(xù)低景气(qì)，有(yǒu)关(guān)中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意(yì)味着户户有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而事实上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流(liú)动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增(zēng)需(xū)求(qiú)动(dòng)力(lì)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的(de)房子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场(chǎng)看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据公(gōng)布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测(cè)算思(sī)路(lù)、数据(jù)和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数(shù)量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计(jì)。估(gū)算城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和(hé)非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我(wǒ)们(men)利(lì)用既有统计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国(guó)存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售(shòu)中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数(shù)里的期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时(shí)间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足(zú)因人(rén)口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的(de)住宅(zhái)套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别(bié)为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房(fáng)。所(suǒ)以说户(hù)均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)老旧住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张(zhāng)有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民(mín)带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人(rén)均水平的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó五线谱中leggiero是什么意思，五线谱里的legato)为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户(hù)均人口(kǒu)规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房之(zhī)间(jiān)的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的(de)是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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