万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知(zhī)晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫(mò)名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还(hái)是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近(jìn)47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目(mù)的处(chù)置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司(sī)北京市分公司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国信达(dá)北分），处(chù)置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报(bào)道(dào)属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子(zi)实(shí)际(jì)上都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢(ne)？只(zhǐ)能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪(háo)宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的(de)可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民(mín)法院报公布《最高人(rén)民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费者权(quán)利(lì)保护问题的批复》，以司法解释(shì)的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以(yǐ)居(jū)住为(wèi)目的(de)购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其(qí)他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前(qián)已实际(jì)支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权公司中国信(xìn)达申请(qǐ碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗ng)不良债(zhài)权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际(jì)信(xìn)托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团(tuán)进入(rù)北(běi)京的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的(de)姿(zī)态(tài)杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒(héng)大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周金辉(huī)的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了(le)多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业(yè)保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营(yíng)状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

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　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有(yǒu)北京国(guó)安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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