5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代(dài)表的机构对于(yú)这(zhè)一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司(sī)市值(zhí)在股(gǔ)票(piào)资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募(mù)对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名(míng)第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房(fáng)地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化三角形中线长公式是什么，中线长公式是什么原因的进(jìn)程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段(duàn)恰好(hǎo)排名(míng)前五的(de)公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的(d三角形中线长公式是什么，中线长公式是什么原因e)首季十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)拿(ná)地力度（拿地(dì)金额(é)/销售(shòu)金(jīn)额）基(jī)本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本(běn)在(zài)70％以下，而(ér)其(qí)他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的(de)是(shì)，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发(fā)展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的(de)结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库(kù)存(cún)的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力(lì)的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自(zì)身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持(chí)续(xù)观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大(dà)增速的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周(z三角形中线长公式是什么，中线长公式是什么原因hōu)刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销(xiāo)售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从(cóng)而(ér)在2023年(nián)一季(jì)度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去(qù)等待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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