万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了(le)收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问(wèn)题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件(jiàn)背(bèi)后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人(rén)。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中国信达(dá)的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经的报道证实了上(shàng)述(shù)内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露(lù)，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人(rén)也(yě)被(bèi)精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错(cuò)，人民(mín)法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或(huò)亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)以(yǐ)居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结(jié)前(qián)已实(shí)际支付剩余价(jià)款的(de)，可以适(shì)用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达(dá)已经(jīng)成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地(dì)等(děng)选择退出了(le)赫(hè)华(huá)恒瑞的(de)股(gǔ)东行(xíng)列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信(xìn)托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了(le)唯一(yī)股东，后者由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫(hè)集(jí)团进入北(běi)京的(de)第(dì)一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的(de)天(tiān)价，成为当(dāng)时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在(zài)钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这(zhè)个(gè)地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下(xià)。而追根(gēn)溯(sù)源(yuán)，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源(yuán)市(shì)场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国(guó)安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权(quán)。如果(guǒ)北京国(guó)安的估(gū)值一直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录(lù)。质权人包(bāo)括(kuò)海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交(jiāo)易(yì)所(亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的(de)中赫(hè)集团股份，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人都(dōu)成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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