“现在的房(fáng)地(dì)产很难(nán)再(zài)出现像过去十年的系统性(xìng)行情。”思(sī)睿集团合伙人、首席(xí)经(jīng)济学家洪灏向《红周刊》表(biǎo)示，房地产行(xíng)业(yè)分化的愈加(jiā)明(míng)显，让(ràng)机构(gòu)和(hé)投资(zī)者的关(guān)注度从(cóng)板块向单个标的转移。上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬向《红周刊》指出，从行(xíng)业来看，无论(lùn)是业绩，还(hái)是估值(zhí)，房地产都(dōu)已(yǐ)经双杀(shā)到了最底部，而且(qiě)是反复地杀到了底(dǐ)部，再往下的空间(jiān)已经不(bù)大(dà)了。

　　三道红线等指标(biāo)

　　成周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释(chéng)挖掘个股阿尔(ěr)法重(zhòng)要参考

　　那么(me)如何(hé)寻(xún)找(zhǎo)房地产个股(gǔ)的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛(sài)道中进行选(xuǎn)择，需(xū)要非(fēi)常小心，避免选(xuǎn)周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释了半天，标的(de)公司出现爆雷的情况(kuàng)。除此之外，洪灏指(zhǐ)出，需(xū)要满足以下三(sān)个基准：有大(dà)的国资背景的、杠杆(gān)率较低的(de)、此前没有踩过红(hóng)线的。

　　他还(hái)表示，如果关注一下今年房地(dì)产的(de)开发资金来(lái)源，可以(yǐ)发现，其实银行的(de)信贷倾向是不太(tài)愿意(yì)给房企贷款(kuǎn)的，房(fáng)企(qǐ)的主(zhǔ)要(yào)资金来源(yuán)来(lái)自新盘的销售。但今年新房的销售情况(kuàng)相较一(yī)般。再(zài)关注(zhù)一(yī)下，哪些房企能从银行拿到钱，其实(shí)主要还是那些有国(guó)企(qǐ)背(bèi)景的房企，民营房企相对比(bǐ)较困难，所以(yǐ)整(zhěng)个行(xíng)业出现了一个很明显(xiǎn)的分化，无(wú)论(lùn)是在(zài)销售，还是融资等各(gè)个方(fāng)面都非常明显。现在有国资背景的(de)房企在资本(běn)市(shì)场表现(xiàn)相对较好，但没有国资背景的(de)民营房企股价(jià)大(dà)多表现很一般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示(shì)，在房地(dì)产行业内，我们的逻(luó)辑(jí)是，“寻找最后的赢家”。而具体到(dào)如(rú)何挖掘，我们(men)会特别(bié)重视企(qǐ)业的成本优势，更具体(tǐ)一(yī)点(diǎn)，就(jiù)是它的净借贷水平（净负债率）是(shì)不是行业内的最低水平；利(lì)润率是不(bù)是(shì)行(xíng)业内最高(gāo)的(de)；融资成本是否是(shì)行业内最低的；建安(ān)成本是否也是业内最低的；这些都是我们看重(zhòng)的(de)一(yī)家(jiā)房企的综合成本。

　　需要注意(yì)的是，能(néng)够同时满足上述条件的房企并(bìng)不多。即便是在国(guó)央企中(zhōng)，仍有部分房企(qǐ)出现了“三(sān)道红线”的“踩线”情况，且有逐(zhú)渐恶化(huà)的趋(qū)势。以A股为例，《红(hóng)周刊》根(gēn)据Wind数(shù)据整理发现，截(jié)至2022年(nián)末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除此(cǐ)之外，城建发展、京投发展、光明地产、云南城投、首开股份、珠江(jiāng)股份、城投控股等国央企房(fáng)企也(yě)踩了“三道红(hóng)线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙(zhé)

　　不难看(kàn)出(chū)，即便是(shì)有着较稳(wěn)健(jiàn)特(tè)色的(de)国央企房企，其财务指标称(chēng)得(dé)上(shàng)完(wán)全健康的(de)仍(réng)是少数。而更加值(zhí)得注意的(de)是，在(zài)2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方(fāng)国企开始大举扩张。而这无疑又进一步(bù)考(kǎo)验着(zhe)国央企的(de)资金链情况。

　　对(duì)房企(qǐ)而言，扩张速(sù)度的张弛(chí)有度(dù)尤为重要，节(jié)奏把握准确，有(yǒu)助(zhù)于房企储备优质“弹药”；但过(guò)于(yú)乐观的预判未来(lái)市(shì)场，以及过于激进的(de)扩张拿地节(jié)奏(zòu)也有(yǒu)可能(néng)让房企重蹈此(cǐ)前的高杠(gāng)杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的一家(jiā)房(fáng)企进行举例，它从2018年开始到(dào)2021年，连续4年的净(jìng)借贷比例都维(wéi)持在(zài)33％左右，完全没(méi)有(yǒu)增加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这家房(fáng)企明显感觉到机会来了，其开始在一线城市(shì)进行大(dà)举(jǔ)拿地，净(jìng)负债率也(yě)由(yóu)此前(qián)的33％左右(yòu)水准提高到45％左右(yòu)，涨了接近三(sān)分之(zhī)一。与此同时，该房(fáng)企新(xīn)购入地块也实(shí)现了快速的(de)开(kāi)盘利用(yòng)率，预计今年会有更多(duō)的楼盘入(rù)市。像(xiàng)这(zhè)类企业就符合“最后的赢家(jiā)”的特点。一方面(miàn)，在于(yú)它(tā)本(běn)身(shēn)储备了很(hěn)多弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元，且其中(zhōng)一半在一线城市，另(lìng)外一半也主要集中在强二线和(hé)二线城市；另一方面(miàn)，它的(de)扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些(xiē)房企的扩张(zhāng)速度(dù)让(ràng)人感觉(jué)又回到了(le)2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年期(qī)间(jiān)扩张的(de)民营企业的影子。虽然说(shuō)，见(jiàn)到机(jī)会时要出手，但出手的章法仍要小心，如果负债率扩(kuò)张得太快，但未来的两年市场没有想象得(dé)那么好，可能会(huì)重蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来(lái)衡量一家(jiā)房企的扩张速(sù)度是否激进？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示(shì)，主要(yào)还是(shì)看房企的净(jìng)负债率水平，在我看来，这(zhè)个比例如果(guǒ)超过60％，就(jiù)是(shì)扩张得过于快速了。

　　不(bù)难看出，这一标准要比“三道红线”对房企的净(jìng)负债率要求不得高于(yú)100％要更加(jiā)严(yán)格(gé)。陈(chén)昊(hào)扬解(jiě)释，当前房地产(chǎn)行业的(de)复苏速(sù)度并(bìng)没有那么快(kuài)，所(suǒ)以要规避公司净负债率提(tí)高到一个比较危险的(de)水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿(ná)地较积极的房企梳(shū)理发现，中交(jiāo)地产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国(guó)、保利发展等房企2022年(nián)净负债率都(dōu)在60％之上(shàng)。其(qí)中，中交地(dì)产净负债率(lǜ)持续居高不下，在2020年至(zhì)2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地(dì)、中国海外发展、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇(shé)口、龙湖集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)在践行较积极的(de)拿地策略(lüè)的同时，也较好地控制了公司(sī)的扩张(zhāng)速度(dù)与净负(fù)债率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别民营房企

　　或具(jù)备(bèi)“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际(jì)上，他们(men)是以同(tóng)一(yī)筛选标准来看(kàn)国央企与(yǔ)民营(yíng)房企(qǐ)，但在(zài)各维度(dù)的(de)实际表现上，国央企(qǐ)确实会更胜一筹。如国(guó)央企(qǐ)的融资成本更低(dī)，融资渠道(dào)也(yě)更(gèng)顺(shùn)畅，能够做(zuò)到想融就融，这(zhè)样，国央企自然而(ér)然就具有天然(rán)优(yōu)势。

　　虽(suī)然对比民营房企，机构更加(jiā)看好国央企，但(dàn)这(zhè)也并不意味着，民营企业中就没有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少(shǎo)数民(mín)营(yíng)房企(qǐ)同样受到机构的青(qīng)睐(lài)。比如(rú)，根据(jù)2023年一季报，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)的十大流通股东中新进(jìn)了“中国工商银(yín)行股份有限公(gōng)司－景(jǐng)顺长(zhǎng)城中国(guó)回报灵活配(pèi)置混合型证(zhèng)券投(tóu)资基金”“全国(guó)社(shè)保基金一(yī)一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募珠海阿巴马资产(chǎn)管理有限公(gōng)司就长期持(chí)有滨(bīn)江集团。根据一(yī)季报(bào)，该资产公司的几只产(chǎn)品合计持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集(jí)团的受(shòu)青睐，和其自身的基本面表现存(cún)在一定关系。2020年(nián)以来的近(jìn)三年(nián)时间，房地产(chǎn)市场整体在(zài)走“下坡路”，但作为杭州本土房企(qǐ)的滨江集团仍是表现出较强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团(tuán)在业绩表现、销售规(guī)模、新增土储、股价表现(xiàn)等多维度都表现了较强的增(zēng)长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团(tuán)扣(kòu)非归母净利(lì)润依次(cì)为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报(bào)，今(jīn)年一季度，滨(bīn)江集团更是实现了(le)扣非(fēi)归母净利(lì)润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍能保持自身业绩(jì)的持续(xù)增长，和滨江集团(tuán)扎根杭州的战略布局(jú)关系密切(qiè)。根据2022年年报，滨江(jiāng)集(jí)团有近七成营收来自杭(háng)州地区，而(ér)在(zài)2021年，杭州地区的(de)营收(shōu)比重只占(zhàn)到近(jìn)六成(chéng)。近三(sān)年持(chí)续稳居杭州(zhōu)房企销售排名第一。

　　与此(cǐ)同时(shí)，滨江集团在杭州的土储补(bǔ)充同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州(zhōu)网数据(jù)显示，2020年、2021年(nián)、2022年(nián)在(zài)杭拿地金额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持续稳居杭州的(de)本土第一。

　　而滨江集团在杭(háng)州的(de)较突出表现，也让(ràng)滨(bīn)江集团的房企(qǐ)排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十，根据中(zhōng)指数据，2023年(nián)前(qián)4月，滨(bīn)江(jiāng)集团实现销售额(é)607.3亿(yì)元，位列房企(qǐ)第九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团(tuán)股价翻了超一(yī)倍(bèi)以上，而(ér)近期，滨江(jiāng)集团更是迎来多家机构的集中调研。滨江集团发(fā)布公告(gào)表示(shì)，公司(sī)于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建信养老、新华养老(lǎo)等18家机(jī)构调研。

　　产(chǎn)业(yè)链布局重点移(yí)至(zhì)存量赛道

　　机构(gòu)在(zài)下游(yóu)家纺、家居、物业(yè)觅(mì)α

　　实际上房地产开(kāi)发只是房地产(chǎn)产业链(liàn)上的中游环(huán)节，其上游(yóu)主(zhǔ)要为钢铁(tiě)、水泥、建材(cái)、玻纤等材料供应商(shāng)，而(ér)下游应用行业(yè)主要包括中介服务(wù)、家用电器、物业(yè)管理、家居用品。综合(hé)《红周刊》的采访(fǎng)，房地(dì)产(chǎn)开发环节与上游材料端息息(xī)相关，新盘开工不(bù)足导致上游(yóu)不(bù)被看(kàn)好，机构寻觅个股阿尔法(fǎ)的(de)思路渐(jiàn)渐移至下游。“中国(guó)房地产(chǎn)行(xíng)业在进入存(cún)量(liàng)房时代，所以对地(dì)产产业(yè)链，尤(yóu)其是偏消费(fèi)属性的家(jiā)装家居领域，我(wǒ)们相对(duì)看好，因为(wèi)居(jū)民保(bǎo)有的住房(fáng)规(guī)模越(yuè)来越大，随着时间的增加，内装更(gèng)新的需求也会(huì)越(yuè)来越多。美(měi)国过(guò)去的数据充分(fēn)说(shuō)明了这(zhè)一点，在新房销售(shòu)见顶之后(hòu)，家具(jù)消费的增长(zhǎng)却一直都很好。对于地(dì)产产业链，我们相对(duì)看(kàn)好和内装相关的行(xíng)业，例(lì)如消费建材、家居装饰等(děng)。”万家基(jī)金人士表示(shì)。

　　而根(gēn)据《红周(zhōu)刊》对下游细分中(zhōng)相关赛(sài)道龙头年内表现的(de)统(tǒng)计(jì)，目前暂居前两(liǎng)位(wèi)的都是来自家(jiā)纺赛道的(de)公司(sī)，它们(men)分别是富安娜和水星家(jiā)纺，特(tè)别(bié)是前(qián)者(zhě)在月线连收七根阳线的基础上，年(nián)内迄今涨(zhǎng)幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者(zhě)为例(lì)，富安娜主要从事纺织家居、睡(shuì)眠(mián)家居、生活类(lèi)产(chǎn)品的(de)研发、设(shè)计、生产及销售，旗下拥有原(yuán)创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而(ér)乐”和(hé)“酷奇(qí)智”自有品牌。第(dì)一季度报(bào)告显示，报告期内，富安娜实现营(yíng)业收入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属(shǔ)于(yú)上市(shì)公(gōng)司股东的净(jìng)利润约(yuē)1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从(cóng)上(shàng)市公司(sī)一(yī)季报的十大流(liú)通股股东来看(kàn)，能够发现该股(gǔ)早已(yǐ)成为(wèi)基(jī)金重仓股的(de)天下(xià)，彼(bǐ)时包(bāo)括(kuò)公募的中欧价值发(fā)现、中欧(ōu)潜(qián)力价值、工银瑞信灵动价值(zhí)、宝盈新价值(zhí)和私募的明河2016，都在(zài)其中出现，占据了半壁江山(shān)。需(xū)要(yào)强(qiáng)调的(de)是，中欧的两只(zhǐ)基金都(dōu)是价(jià)值派基金(jīn)经理曹名长在(zài)管的(de)产品，首季其同时重仓的房地产产业链股(gǔ)票还(hái)有金地(dì)集团和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几(jǐ)年曾经风光(guāng)一(yī)时的家(jiā)居板块也因疫(yì)情、消(xiāo)费复苏进程缓慢等多因素一(yī)度沉(chén)寂，不过好在困境反转露出曙光，家居板块中(zhōng)年(nián)内(nèi)表现最(zuì)好的是志邦家居。同一时间段，该股(gǔ)年内上涨(zhǎng)已经超(chāo)过23％，从业绩来看，无论是营收还是(shì)归母净利(lì)润，公司(sī)都实现了同比双升(shēng)。

　　从公司(sī)的十大(dà)流通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现广发(fā)基金(jīn)经(jīng)理罗(luó)洋慧眼独具(jù)，一季报(bào)中他管(guǎn)理的广发策略优选和(hé)广(guǎng)发安宏回报均(jūn)周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释增加了持(chí)股，而这两只产品也(yě)成为志邦家居十大流(liú)通(tōng)股股东中仅有的两只公募。有(yǒu)意思的是(shì)，他似(shì)乎对于定制(zhì)家(jiā)居类标的情有独钟，在(zài)另(lìng)一家(jiā)赛道(dào)公司(sī)金(jīn)牌橱柜中，他管理的全部(bù)三只(zhǐ)产品(pǐn)均登榜十大(dà)流通股股东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家(jiā)居家纺(fǎng)外，下游的物(wù)业股也越来越(yuè)被机构所(suǒ)青睐(lài)，不过这类标的(de)大多在香(xiāng)港(gǎng)上市，如何(hé)选(xuǎn)择成为难题。对此，前述上海公(gōng)募基金经理(lǐ)举(jǔ)例分(fēn)析：“物业服务不(bù)是一个(gè)高毛利的行业，挣钱很(hěn)辛苦，我选公司还是希望挣的是市(shì)场(chǎng)化应该挣(zhēng)的(de)钱，以我(wǒ)曾经买的绿城(chéng)服务(wù)为例，它在(zài)中高端楼盘占比是比较高的，每年到期(qī)的合同(tóng)里提价(jià)成功率在30％～40％。它(tā)能做(zuò)到滚动的大部分项目到期之后，经过两三轮合(hé)同周期(qī)还能做(zuò)到产品提价。”

　　“行业里真正能(néng)做(zuò)到产品(pǐn)提价的公司很(hěn)少(shǎo)，因为(wèi)物业公司很(hěn)容(róng)易(yì)一开始是挣钱的，后面因(yīn)为保安这些固定人员(yuán)成本的年度增长，不过服务没有特别好，客户没有那么满意，能(néng)做到提价(jià)难(nán)度是非常大的(de)。但是该公司能(néng)在业(yè)内做到到期之后提(tí)价率比较高(gāo)，这跟(gēn)它的定位和比较好(hǎo)的服务是有(yǒu)关系(xì)的。”他(tā)进(jìn)一步强调。

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