5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对(duì)于(yú)这一板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(y一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者ú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三(sān)年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地产(chǎn)行业的(de)持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不(bù)返了(le)。“如果按(àn)照(zhào)产业周(zhōu)期来(lái)分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机(jī)会(huì)的。但在这几年(nián)特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产(chǎn)研(yán)究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不(bù)支(zhī)撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民(mín)营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到(dào)供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力(lì)强的(de)公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过(guò)去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第(dì)一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个(gè)交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的(de)主营业(yè)务为(wèi)房(fáng)地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其(qí)布局(jú)的例(lì)子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私(sī)募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司(sī)后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一(yī)方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前十(shí)中，这也(yě)是(shì)连续第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的(de)也(yě)是一(yī)份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资(zī)源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预(yù)期的(de)盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较(jiào)低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中(zhōng)度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思(sī)路的(de)话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业(yè)绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其(qí)实整个(gè)市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市(shì)四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐(lè)观(guān)。按照现在的(de)经(jīng)济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况，以及(jí)市(shì)场的去(qù)库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市(shì)场乏(fá)力现象(xiàng)。也就(jiù)是说(shuō)，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资(zī)董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数(shù)的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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